Como saber se o preço de um apartamento está justo

Todo comprador quer saber a mesma coisa: esse preço está bom? Não existe tabela oficial de preço de apartamento. Existe método. É o que eu uso com os meus clientes, e dá para você aplicar sozinho.

Resumo rápido

Compare com apartamentos parecidos, no mesmo bairro, com a mesma distância do mar.
Use o preço por metro quadrado só como ponto de partida.
Vista, andar, vaga e estado mudam muito o valor.

Compare igual com igual

Separe anúncios do mesmo bairro, com número de dormitórios parecido e a mesma posição em relação ao mar: frente, quadra da praia ou mais para dentro. Anote preço, área privativa, andar, vaga e se é mobiliado.

Divida o preço pela área. Esse número por metro quadrado mostra rapidamente quem está fora da curva.

O que faz o preço subir ou descer

Vista para o mar e se ela pode ser tapada por outro prédio.
Andar: mais alto costuma valer mais, principalmente com vista.
Vaga demarcada e coberta.
Estado do apartamento: reforma recente pesa a favor.
Lazer e conservação do prédio, e o valor do condomínio.

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Índices públicos ajudam, mas não decidem

O Índice FipeZap acompanha o preço médio anunciado por metro quadrado em várias cidades, inclusive Praia Grande. Serve para ver a tendência: se a cidade está subindo ou parada. Mas é média de anúncios, não do apartamento que você está olhando.

A prefeitura também tem o valor venal do imóvel, usado no IPTU e no ITBI. Ele quase sempre fica abaixo do mercado e não serve como preço de venda.

Onde entra a negociação

Anúncio parado há meses, dono que já comprou outro imóvel ou apartamento que precisa de reforma abrem espaço para proposta. Imóvel bem precificado em bairro procurado sai rápido e quase não tem desconto. Eu te digo com franqueza em qual dos dois casos você está.

Um erro comum

Comparar o preço pedido num anúncio com o preço pedido em outro. Anúncio é pedida, não venda fechada. Alguns ficam meses no ar com valor alto e nunca vendem. Por isso eu olho também há quanto tempo o imóvel está anunciado e se o preço já baixou.

Perguntas frequentes

A avaliação do banco mostra o preço justo?

Ajuda. Se o banco avaliar abaixo do preço, é um sinal para negociar, e ele financia menos.

Vale pagar mais por frente mar?

Depende do uso. Para temporada e revenda, frente mar costuma ter mais procura.

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